2016/06/03(金)＜なぜ “アパートの空き室” が急増 !? その意外な理由とは＞
【ワールドビジネスサテライト】 http://www.tv-tokyo.co.jp/wbs/
＊敬称略しています。 また長文ゆえ誤字脱字が多いです。ご了承ください。
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┏┓ ＜なぜ “アパートの空き室” が急増 !? その意外な理由とは＞
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＜【首都圏】のアパートの空室率＞ ※出所【タス】
埼玉県 千葉県 東京23区 東京区外 神奈川県
2012年1月 約31.5% 約31.0% 約31.0％ 約30.0％ 約28.5％
2013年1月 約32.0% 約30.5% 約30.0％ 約29.5％ 約28.5％
2014年1月 約32.0% 約31.0% 約30.0％ 約30.0％ 約29.0％
2015年1月 約31.0% 約31.0% 約30.5％ 約29.5％ 約29.5％
減少弱 減少弱 ほぼ平衡 減少傾向 増加傾向
・2015年の春頃まではそう大きな変化がない、ほぼ横ばいの状態。
※2015年3月頃は、５エリアとも約29.5％～30.5％の間に収束されてきていたが！
埼玉県 千葉県 東京23区 東京区外 神奈川県
2016年3月 約31.0% 約34.0% 約34.0％ 約31.0％ 約35.5％
横ばい 急上昇 急上昇 増加傾向 急大上昇
※2015年4月を境に、埼玉県を除く４エリアの空室率が急上昇してしまっている !!
今年2016年に入って「空室率」がいきなり上昇している。
特に【神奈川県】は「空室率」が３５％を超えてしまっている。(驚)
３室に１室が空室になっている。
かなり悪化している状況だと言える。
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なぜ“アパートの空き室”が急増 !?
┣■その意外な理由とは･･･
2016年3月時点で
【神奈川県】
アパートの「空室率」が３５％を超える。
北側に位置する
【神奈川県相模原市】
橋本駅：交通の便も良く、都心に通勤する人が多く住む街でもあるのだが･･･
www.city.sagamihara.kanagawa.jp
・住宅街を歩いてみると、
閑静な住宅街に真っ白な『新築アパート』が建っている。
ただ窓は全部閉まっており、まだ入居者は入っていない様子だった。
さらに足を進めると『新築アパート』をまさに今、建てている現場に遭遇。
街のあちこちで目に付くのは「空室あり」の看板。
そして新築や建設中の『アパート』。
◇近所の住人 中高年の女性 ※ボカシ入り
最近（『新築アパート』）多いと思いますよ。
あっちもこっちもなんか急にアパートを建ててる－
Ｑ．なぜこんなに『アパート』が沢山建設されているのか？
Ａ．
◇藤井和之さん タス（不動産鑑定業者）
「相続税対策」でということで、まあいろんなデベロッパーから営業を受けて
アパートを建てているっていう方がかなり沢山いらっしゃるのではないかと
思っています。
・原因は去年2015年に実施された『相続税』の“増税”。
『相続税』が掛からない基礎控除額が大きく引き下げられた。
土地も相続税の対象なので、
節税のために『アパート』を建てる方が急激に増えてしまった。
・その結果『アパート』の建設ラッシュが起きて、需要を大きく上回る
“供給過多”となり「空室率」を上げてしまっている。
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【東京都町田市】（相模原市のお隣）
◇『アパート経営』をする ５０代前半の男性
（全部で１棟に）８部屋。
（８部屋中、何部屋空きがあるんですか？）
まあ「Ｖ」２つ空いてますね。ハイ。
・６年前に『アパート』を建てたこの男性。
凄く真新しい・ピカピカ。手入れが行き届いている。入居した !?
最近近所に『アパート』が次々と建設されており、
今後の『アパート経営』に不安を感じているという。
◇『アパート経営』をする ５０代前半の男性
（『アパート』の）設備だけでも良いというだけではダメで
家賃も少し下げないと(苦笑)。
エェ、なにしろ競争相手が多くなっちゃったもんですからね、急に－
なんか、どうしてでしょうね。*頷く*
※資産家の息子だな、こりゃ。*ボンボン*
・入居者が引っ越してしまうと、次の入居者を見つけるのが難しく
家賃を下げることも考えているという。
※管理人はオーナー自身。
中年太りの男性が掃除してたらほぼ該当？
(笑)
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Ｑ．『アパート』の建設ラッシュは今後も続くのか？
Ａ．
◇藤井和之さん タス（不動産鑑定業者）
アパートの「空室率」なども調査している専門家。
金融機関の貸出先や、貸出額の推移からこのように予測する。
＜空室率と貸出残高の関係＞ ※出所【タス】
個人による
埼玉県 千葉県 東京23区 東京区外 神奈川県 貸家業貸出残高
2012年1月 約31.5% 約31.0% 約31.0％ 約30.0％ 約28.5％
2013年1月 約32.0% 約30.5% 約30.0％ 約29.5％ 約28.5％ 約20.6兆円弱
2014年1月 約32.0% 約31.0% 約30.0％ 約30.0％ 約29.0％ 約20.6兆円弱
※2014年末 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 約20.7兆円
2015年1月 約31.0% 約31.0% 約30.5％ 約29.5％ 約29.5％
減少弱 減少弱 ほぼ平衡 減少傾向 増加傾向
2016年3月 約31.0% 約34.0% 約34.0％ 約31.0％ 約35.5％ 約21,0兆円
横ばい 急上昇 急上昇 増加傾向 急大上昇
◇藤井和之さん タス（不動産鑑定業者）
（2014年11月頃）【金融機関】の貸し出しが増えて、その半年後くらいから
（2015年 4月頃）段々と『アパート』の空室率が上がってきていると。
【金融機関】の貸し出しっていうのは、引き続き活発になっておりますので
エー、今後も益々（『アパート建設』が）増えてくる可能性はあると思いますね。
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◆『相続税』対策を考える人
・【金融機関】からの借り入れで『アパート』を建てる人が多い。
・その一方で
【金融機関】にとっても
個人の『住宅ローン』よりも金利が高いことから、
貸し出しに積極的になっているという。
◇藤井和之さん タス（不動産鑑定業者）
「節税対策になる」という安易な発想だけで
『アパート経営』に乗り出すことに警鐘を鳴らす。
「リスクを被るのは誰だ」って言いますと、建てた大家さんと。(苦笑)
「相続税対策」ということで『アパート』を建てられている人が多いかと
思われますが、１０年後、２０年後になった時に、
かなり厳しい状況になっている可能性があるかなと－
バブル時の相続税対策の失敗から学べ～資産50億円が借金5億円に – 公認会計士足立武志ブログ
相続税対策にマンション経営は失敗だった｜相続税対策専門の税理士が解説
agora-web.jp ※沢山挙げられてますね。「偽りの勧誘」ってことにならないのかなぁ。(苦笑)
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┗■スタジオにて
◆建設ラッシュの『アパート』
立地・競合など見極め必要
◇木下智夫 チーフマーケットエコノミスト 野村証券
（積極的にローンを組むようになったという背景がある。）※前半メモ間に合わず
元々ですね、日本では住宅着工が全体で「９０万戸」あるんですが
それに対して世帯の伸びが、毎年に大体「４０万戸」程度ですので
どうしても空き家が増えやすくなる傾向になるんですね。
で、今後はですね。その世帯数、今増えていますが
これから５年、１０年先は恐らく『少子化』によって世帯数も減り始めると
思います。ということはこれまで以上にですね『アパート』の需給関係が
緩んでくるということになりますね。
で、まあそういった状況ですから【金融機関】としてはこれまでよりもですね
シッカリと与信管理をする必要がありますし、建てる側もこの「立地条件」とか
様々な条件をよく考えて建てていく必要があるんじゃないかなと思います。
◇感想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
┣・まあ経済誌をよく読んでいると既に見知った話題でもあったのですが、なかなか
手短に良い取材が行われておりましたのでメモした次第。それにしても資産家って
甘い考えで建てちゃうんですね。いいなぁ、お金が余ってて。借りてるの ?? (笑)
┣・これは別に「相続税対策」（早い話が「節税」脱税の類いだものなぁ(苦)）を行う
輩の話だけではなくて、不動産を所有・さらには借りている皆に影響を及ぼすと
思うんですよね。
┣・「家賃が安くなる！」と単純に喜んでいるのはデフレをよく理解していない証拠。
一時は恩恵に預かれても、家主が資金繰りに苦しみ・回せなくなれば売りに出す
突然追い出される危険性も高まるわけです。そういう意味では遺体処理さえ我慢が
できれば独居老人専用アパートなんて時限があるだけに整理もしやすそうだけど(爆)
９０歳以上限定とか。(^^ゞ いや、貸してくれないからさ、なかなか。
┣・分譲マンションや戸建ての所有者は競合する相手が増える分だけ資産価値は目減り。
そんな中で売り出すことになれば減額することになります。ライバルが続々と増えて
いく中で、いかに資産価値を高められるか／差別化が図れるかがポイントでしょう。
優秀な【管理会社】【管理組合】／【不動産】が付いていると全然違ってくると
私などは思います。俺に提案させてくれたらばこのマンションきっと良くなる・高く
なると思うんだけどなぁ。
「輪番制」とやらに拘って発言機会「激薄」。それをいいことに詐欺集団が間に入り
【管理組合】をいいように動かしているということが、今回判明した次第です。
まあ甘っちょろいくすね方をしているんですけどね。保険会社が気付けば有り難いん
だけどさ。調査費との兼ね合いで動くかどうかは会社次第らしいのでね。
それでも詐欺は５年まで遡れます。時効なども５年なわけですが、たかが数十万から
１５０万円ちょいのために、５年間ビクビクして生活しなければならないの嫌じゃん
先日の総会でツッコミまくったので相当私は警戒されていると思ってるんだけど(笑)
┗・また愚痴ってしまった。(^^ゞ まあこうした「お金」を巡る思惑も面白いですよね
聞いている限りでは。(笑)
