『地価公示』8年ぶり上昇も、進む“地価の二極化”
2016/03/22(火)<『地価公示』8年ぶり上昇も、進む“地価の二極化”>
【NHKニュース7】 http://www4.nhk.or.jp/news7/
【NHKニュースウオッチ9】 http://www9.nhk.or.jp/nw9/
*敬称略しています。 また長文ゆえ誤字脱字が多いです。ご了承ください。
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┏┓ <『地価公示』8年ぶり上昇も、進む“地価の二極化”>
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※中途半端にばらけて放送されていましたので、独自にまとめてみました。
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┣■地価公示「商業地」が8年ぶりに上昇
『地価公示』
1月1日時点の土地の価格。
今年2015年度分(平成27年)は全国2万5,200余の地点が対象になった。
◆都市圏で大きく上昇
・三大都市圏
【大阪】 3.3%
【名古屋】 2.7%
【東京】 2.7%
・地方中枢都市 ※全体では5.7%の上昇。三大都市圏を上回る伸びに
【仙台】 6.2%
【札幌】 6.0%
【福岡】 5.9%
【広島】 4.1%
・その結果「商業地」全体でも「+0.9%」と8年ぶりの上昇へと転じた。
外国人観光客の急増による「ホテル」や「店舗」向けの土地の需要の高まり等が要因
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◆地価が上昇した「商業地」
・最も上昇したのは
【大阪府大阪市中央区心斎橋筋2丁目】
去年2015年より「45.1%」上昇した。
【大阪市】は上昇率の上位10の地点の内、6地点を占めた。
・最も地価が高かったのは、
【東京都中央区銀座4丁目】
山野楽器 銀座本店。1m2 当たり「4,010万円」。
調査起点となった平成14年2002年以降、最も高くなった。
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┣■地価公示「住宅地」の下落率は6年連続縮小
◆「-0.2%」も、下落率は6年連続で縮小
・背景にあるのは「都市部」での値上がり
【東京23区】 ↑2.8%
中央区 ↑9.7%
千代田区 ↑9.4%
・三大都市圏(東京・大阪・名古屋)の都市部の住宅地は「0.5%」↑している。
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◆「マンション需要」で高い伸びに
【東京都国分寺市】
新宿駅から電車で約20分ほど。
JR国分寺駅前で建設中のマンションは「1億円超」の部屋もあるが
先月2016年2月に売り出された70戸は即日完売した。
JR中央線
※「駅直結」徒歩1分×大規模複合「再開発」×「超高層」ツインタワーがウリ。
◇モデルルーム見学者 40代半ばの男性
値段がね(苦笑)、どうしてもね、
多分手が出せる感じではないなぁと思ってますけどねよ。
客が躊躇うほどの価格。。。
<首都圏の新築マンションの平均価格> ※【不動産経済研究所】
去年2015年
1戸当たり、平均価格「5,500万円余」と“バブル期並み”に上昇。
1973年 約1200万円
1975年 約1500万円
1985年 約2600万円
1988年 約4700万円 ※いきなり価格が跳ね上がっている!
1990年 約6200万円 ※平成2年。そしてバブル崩壊へ・・・
1991年 5900万円
1995年 約4200万円 ※底打ち感。以降、長らく4000万円台が続く
~
2008年 約4600万円 ※上昇に波打ち始める。政権交代:自民→民主
2013年 約4900万円 ※カクンと上昇気流に乗った
2014年 5060万円
2015年 5518万円 ※1年で400万円以上↑
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◆『新築マンション』は“高嶺の花”・・・
・こうした中で今、注目されているのが
『中古マンション』
【千葉県松戸市】
「築22年」のとあるマンションでは購入するか決める前に
一定の期間“試し住み”ができる新サービスを設けた会社もある。
その間に支払った家賃の一部は購入費に充てることが可能。
◇不動産会社の担当者
「新築マンションを当初考えていたけれども、やはりチョット高くて
手が出ない」であったりとかですね、
「中古マンションでより良い暮らしを買った方がいいよねぇ」という
お客様の声も実際生の声として聞けておりますので-
◇“試し住み”を決めた夫婦 30代半ばの夫婦
「試せる」っていうこともいいですし、あとは
環境とかも住んでみないと分からないところも沢山在ると思うので
その期間が長いっていうのは“いいなぁ”と思います。*コクリ*
期限は「3年間」 月「約8万円」の家賃(物件にもよる)
一部は購入資金に充てることもできる。
・さらに『中古マンション市場』では
インターネットで「売手と買手が直接やり取りする」動きも出ている。
例.
『おうちダイレクト』
物件の場所や間取りなどから中古マンションの価格を推定するシステムを開発。
東京23区でサービスを始めている。
realestate.yahoo.co.jp ※自分の部屋の価格が知りたくて思わず登録しちゃったよ。妥当な査定でした
1. 「売り手」 → 情報をネット上に掲載
見学するまでは、
2. 「売り手」 ← 個人間でやり取りをする ← 「買い手」
3. 「売り手」 ← 【不動産会社】が間に入り ← 「買い手」
必要に応じてサポートする
売買が成立すれば
「手数料」は買い手からのみ受け取る
※従来指摘されていた
不動産会社による“二重取り”が無くなった。
【東京都渋谷区】在住の
◇40代の女性
上記サービスを利用して住んでいたマンションを「売り」に出した。
自分で売値も決められるし、手数料も掛からないし
やってみてもいいのかなと-
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◆『戸建て住宅』が人気
・意外な“割安感”
【東京都世田谷区】
とある不動産会社では『マンション』価格が高騰する中で
訪れた購入予定者の目的は『戸建て住宅』。
【オープンハウス】(?)
『戸建て住宅』を扱う都内の不動産会社。
引き渡し棟数は去年2015年10月~12月で、前年同期比で「約4割」↑
◇30代の幼子を連れた3人家族
家探しを始めたところ、実際見てみると『マンション』の方が全然価格が高くて
やっぱりビックリして- ※「ウン」と隣で頷く大人しそうな旦那さん。(笑)
◇40代半ばの男性
(物件を)探しているエリアだと駐車代が4万円とか月いってしまうので
あっ『戸建て』の方がコストパフォーマンスがいいなって思いました-
【オープンハウス】(?)
『建て売り住宅』平均価格(東京23区・横浜・川崎)
前年10月~当年 9月
2011年 約4550万円
2012年 約4400万円
2013年 約4480万円
2014年 約4280万円
2015年 約4340万円
・ここ数年「約4500万円」で“ほぼ横ばい”。
『新築マンション』と比べて“割安感”が出ているという。
◇不動産会社の担当者
都心に近い【品川区】でも都心の駅に近いような辺りであっても
場合によっては「4,000万円台」で。
◇取材記者
ハイ。 エッ、品川駅に近いところでも?
ハイ。 エェー「4千万」で。(驚)
『戸建て住宅』が“低価格である”
その理由は「建築費」
『東京オリンピック』などの需要で価格が上がっている
鉄筋やコンクリートなどの“高価な建築資材などを大量には使わず”
また“工期も短い”ことから「建築費」が抑えられるという。
◇不動産会社の担当者
あまりに『マンション』が高いので、フッと『戸建て』に目を向けてみたら
「『戸建て』の方がもしかして安いかも」と期待を持って来られるという方が
出て来たというのが今までになかった動きですね。
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◆進む“地価の二極化”
・大都市圏の一方で-
再開発や大型の商業施設の出店があまり見られない地域では状況が異なる。
<地方> 三大都市圏 :東京・大阪・名古屋
地方中枢都市:札幌・仙台・広島・福岡 を除く
平均で
「住宅地」 21年連続↓
「商業地」 24年連続↓
※【島根県川本町】の寂れた商店街の映像が流された。極端すぎないか?(苦笑)
www.town.shimane-kawamoto.lg.jp
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Q.今後「地価」はどうなるのか?
A.
【東京カンテイ】
◇井出武 上席主任研究員
今後もですね、あのぉ「人を集める力があるか」あるいはなかなかそうならないか
によってですね、あのぉ「地価が上がるか/上がらないか」の濃淡がハッキリして
行く。これがあの、さらに強まっていくということだと思います。
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Q.「地価」の“二極化”について
A.
【東京カンテイ】
◇井出武 上席主任研究員
都市部における「地価」というのは今後もまあ上昇傾向を続けていくという風に
見られます。「人」の取り合い。それから「消費者」の取り合いといったような
“都市間の競争”というのはもの凄く激しくなっています。
「都市の強化」というものがキチンと、できる所と/できない所の間の
“地価の差”っていうのは年々広がっていくという状況になるかと思います。
東京カンテイ|分譲マンション価格・住宅地の地価データ、不動産鑑定から土壌汚染調査まで
※放送を終えて「一般の人が手が届きにくい価格帯は決して健全ではない」と
ありきたりのコメントで締めくくられた。 *つまんねー*
◇感想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥
┣・経済誌でも毎年のように取り上げられる「地価」「不動産価格」ですが、割かし良く
取材できており、また身近な場所でもあったのでメモして見ました。
┣・私は『戸建て住宅』の大きなトラブルに見舞われて現在無職でブログばっかり書いて
いるわけですが(苦笑)、ちょうど先日同じ『マンション』内の中古物件を2件程見学
して感じたのが、よく確かめると「ケチってるなー」ということ。
┣・『戸建て住宅』の建築現場などウォーキングがてらによく観察してましたけど、もう
プラモデル感覚の組み立てで、ショボいものだとアッという間に出来上がり(驚)ます
実際にその手の『戸建て住宅』に住んでいる知人から聞いた話では、外装・内装も
一見、新築そのもので綺麗でいいんだけれど、取っ手などすぐハズレてしまったりと
細かいところで不具合が多いそうです。戸の開きも悪いって話してましたね。
┣・先日見学した同じ『マンション』の中古物件でも、業者によってケチっている箇所が
異なりますがありまして、大手不動産会社が扱い・自社グループ内のリフォーム業者
に任せたという物件の方は価格をこのリフォーム代で賄おうとしているのが見え見え
フローリングの床が安っぽい、配線など除去が難しいものはそのまま放置してました
これが小さな不動産会社が扱っていた部屋では逆に床や配線など綺麗に除去しており
その違いの差に思わず「オォー」と感嘆の声を上げたのですが、蛇口や開き戸などが
かなり貧弱。部品によってケチっているようでした。惜しいなぁ。(苦笑)
┣・といった感じで私が思ったのが「リフォームは自分で行った方が絶対に後悔しない」
当たり前の話ですけれど、あとから後悔する度合いはハンパじゃないと思いますね。
有名な会社とかって逆に危ないみたいですし・・・ 。ウチはたまたま急ぎで引っ越しを
しなければならず、また単身でしたので、ある程度キレイであればそのまま使用する
ことに抵抗感はありませんでした。建築資材の高騰&劣化ぶりから考えても20年前
くらいのバブル期に造られた物の方が結構シッカリとしているのではないですかね?
床など多少の傷はありますが、中古のウチの方が全然材質が良かったもの。(笑)
┗・「安物買いの銭失い」。「安い」のには必ず理由があります。『引っ越し』にしても
そうですし、『家具類』もそうですね。【ニトリ】の家具は実際に家に届くのは傷や
不良部品だらけ~。(爆) 材質は確かに店頭展示と同じモノでしたけど、仕上げ方が
ハンパなく雑でした。「これが中国製、ニトリのやり方か!」会長の性格そのもの?
そんなイメージを私は持っています。(苦笑)
緊急時でなければ、ジックリと身構える度量が賢い買い方なのは間違いありません。