深刻！老朽化マンションに危機が

2015/04/21(火)＜深刻！老朽化マンションに危機が＞
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＊敬称略しています。 また長文ゆえ誤字脱字が多いです。ご了承ください。

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┏┓特集　＜深刻！老朽化マンションに危機が＞
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┣■なせ !? “終のすみ家”が朽ち果てる･･･

　＜横浜の一等地で･･･ 築４１年＞
　◆９階建て。１階の店舗を合わせると全３４室の分譲マンション。
　　広さ約３５㎡の１ＤＫ。当時の販売価格は約７００万円。

　・外壁ボロボロ、浴室水浸し。
　　原因を解明しようにも分譲した当時の設計図面がない。
　　→　業者が引け受けてくれない。

　・建築当初から大規模修繕をやっていないと思われる。
　　販売当時は管理組合がなかった。
　　元々この土地の地主が自治会長として月８千円の管理費を集めていたが
　　５年前に自治会長が他界。
　　入居者はどんな人が住んでいるのか、全く書類がなく分からない状況。
　　修繕計画も立っていない。
　　管理組合ができるまでの３６年間、大規模修繕が行われないまま放置。

　・４年前に管理組合を立ち上げ、業者に見積もらせると
　　大規模修繕計画として２２００万円くらいの費用が掛かることが判明。
　　１戸当たり約６５万円の負担金だが、なかなか集まらないのが実状。

　・横浜の一等地で立て替えてしまう方法もあるのだが･･･ 『既存不適格』
　　現在の建築基準では建物の容積率がオーバー、９階から５階建てに。。。

　◇管理組合理事長
　　このままでは給排水管の問題、建物の老朽化を含め
　　１０年待たずに“スラム化”になると大変心配しています。
　　ちゃんと修繕をして生活できる状況に持っていくというのが最大の課題。

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　＜埼玉県三郷市･･･ ＞
　◆築５０年、４階建ての分譲マンション。全３２戸。エレベーター無。
　　元々は会社の社員寮として建てられたが、１０年後に分譲マンションとして販売。
　　２６年前、広さ約３０㎡の２Ｋ。購入価格は約８００万円。

　・全体的に塗装は色あせ、至る所でひび割れが目立つ。

　・築５０年にしては老朽化が早いように見える。

　◇原田昭武さん 埼玉県マンションアドバイザー
　　このマンションは“必要な時期”に“必要な修繕工事”をしなかったために
　　老朽化がどんどん進んできている。

　・今にも剥がれ落ちそうな外壁の塗装。
　　“赤錆びた”ひび割れは雨水がコンクリートの中に入り、鉄筋に到達して
　　錆びて、その錆び汁が表に出てきている。
　　このまま放置しておくと、俗に言う『爆裂』という現象が起きる。
　　コンクリートの塊が落ちてくる危険な状態。崩落する恐れがある。
　　最悪の場合には死亡事故にもつながる可能性がある。

　　『爆裂現象』
　　　コンクリートのひび割れから雨水が入り込み、中の鉄筋が錆び付いて
　　　膨張し周りの囲っているコンクリートを破壊する。（飛び散る・爆裂する）

　◇４階に住む７７歳の女性。脊髄損傷で４階だと不自由な暮らしだが
　　「施設では暮らしたくない。ここの終の棲家だと思っている･･･ 」
　　内壁のクロスを張り替えたが１ヵ月足らずでクロスが何度も落ちてきてしまう。
　　→　屋上のコンクリートにひびが入り、雨水が染み込んでいた。
　　　　部屋の壁にも水が染み込んだ可能性がある･･･

　◇中村克 主幹　埼玉県 都市整備部 住宅課
　　築３０年以上のマンションにアンケートを実施。
　　（朝霞、三郷、志木　８９のマンションのうち６２が回答。）

　◆マンションの住人が抱える問題
　　　管理組合がないことで、
　　　（１）組合運営の意思決定がなされない。
　　　（２）修繕積立金が貯まっていかない。
　　　（３）建物の大規模改修が行われない。

　・埼玉県は必要だと判断した場合はアドバイザーを半年間無償で派遣する。

　◇管理組合 理事長
　　フェンスと防水工事で約４００万円弱ですね。

　　さらに水漏れが見つかった給水施設などを修繕。
　　なんとか大きな被害が出る前に食い止めることができた。

　・ほとんど賃貸に替わってしまった。オーナーはほとんど外にいる。
　　３２戸のうち所有者がいるのは７戸。
　　多くの所有者が老朽化の事態を目の当たりにしなかったことで
　　マンションの修繕には無関心だった。

　　オーナーは家賃だけで、管理は(実際に住んでいる住人に)丸投げ。

　　ようやく３年前に管理組合が結成された。

　◇原田昭武さん 埼玉県マンションアドバイザー
　　『コンクリート中性化試験』の結果、中性化の震度はゼロでしたので
　　今から手当をしていけば、十分長持ちするかなと思います。

　　修繕すれば最低でもあと１５年は耐えられる。

　　しかし大規模修繕費は、２５，６６０，８００円
　　　現在の修繕積立金は　　２，８０３，６１０円

　◇榊淳司さん　住宅ジャーナリスト
　　コンクリートの劣化がある程度以上進むと、もう取り返しがつかなくなります。
　　工事自体が不可能になります。予算が足りなければ融資を受ける等して
　　出来るだけ早く大規模修繕をした方がいい。

　『管理組合』
　　管理費や修繕積立金を集めている実績があれば、
　　公庫や金融機関から融資を受けることもできる。

◇感想‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥

┣・私も今年からマンション住まいなので、大変興味深くメモ取りしました。

　　前者の例からすれば一同売却が一番理想的だと思われ、住民説得がカギ。
　　後者の例だと売却もたかがしれ、また融資してもらえても１５年では･･･

　　困って頼られる自治体としても正直“お荷物”なんでしょうね。(爆)

┣・共同住宅には『管理組合』が必須。修繕も“終の棲家”として長期計画を
　　持ってして許可するようでないと生活困窮者扱いとなり、余計な税金の
　　投与となってしまう。これも法改正で厳重に建物管理をさせないといけない
　　大問題だと思います。

┣・『管理組合』に関しては“なり手不足”で自治との関係が疎遠になっても
　　致し方なし、といった条例？が出たとか先日報道されていましたが、確かに
　　輪番制にしても面倒なので業者に一括管理してもらうのが一番でしょうね。
　　ただこれまで一括管理をしてこなかったのは、現住民目線で管理していく
　　必要性があったのだと思います。どのようにすれば良いのでしょうか ??

┗・自分が『管理組合』理事になるのはいつのことやら･･･ 性格的に理事長を
　　受け持ってしまう気がしてならない。(苦笑)